1. 都市計画区域

都市計画区域は、計画的にまちづくりを進めるための範囲を一つの区域として、一体の都市として総合的に整備・開発及び保全する必要がある土地の区域を都市計画区域として指定します。
箱根町は町域全域が都市計画区域に指定されています。

2. 市街化区域と市街化調整区域

無秩序な市街地拡散を防止し、計画的な市街化を図るため、都市計画区域を「市街化区域」と「市街化調整区域」の二つに区分する制度が設けられています。市街化区域は、既に市街地を形成している区域および概ね10年以内に、計画的・優先的に市街化を図るべき区域です。一方、市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域です。この区域区分は一般に「線引き」といわれています。
箱根町では、市街地が拡大または分散する可能性が少ないため、市街化区域、市街化調整区域の区分は行っていません。(非線引き区域)

3. 地域地区

1)用途地域

用途地域制度は、将来の土地利用の方向をふまえて、良好な市街地環境の形成や都市における住居・商業・工業などの適正な配置による機能的な都市活動の確保を目的に建築物の用途、建ぺい率、容積率、敷地面積の最低限度、高さなどについて規制や誘導を行う都市計画・建築規制の制度で、12種類の用途地域があります。

箱根町では、都市計画法による地域地区を定め、それぞれの地域の土地利用の状況に応じて、6種類の用途地域を指定しており、これらの地域地区には、土地を利用するうえでのいろいろな規制が設けられています。

また、用途地域の指定のない区域についても、神奈川県により建築基準法にもとづく容積率・建ぺい率等の建築形態制限が指定されています。

なお箱根町は、ほぼ全域が富士箱根伊豆国立公園の区域内にあり自然公園法の規制を受けます。
 

用途地域(都市計画法)
地域名 建ぺい率 容積率 高さ制限 最低敷地面積 外壁の後退距離
第一種低層住居
専用地域
30 50 10m 200平米 1.5m
第二種低層住居
専用地域
40 80 12m 150平米
第一種中高層住居
専用地域
60 150
第一種住居地域 60 200
近隣商業地域 80 200
300
商業地域 80 300
400


 

用途地域の指定のない区域(建築基準法)
指定地区 建ぺい率 容積率 高さ制限 最低敷地
面積
外壁の
後退距離
湖尻地区 50 100
上記以外の用途地域の
指定のない区域
30 50

2)斜線規制

建築基準法では、建築物の周囲の採光・通風等の条件を確保するために、道路境界線や隣地境界線からの距離に応じて、建築物の各部分の高さを制限する「斜線制限」が定められています。
 

地域名 道路斜線 北側斜線 隣地斜線
第一種低層住居専用地域 勾配1.25 5m+
勾配1.25
第二種低層住居専用地域
第一種中高層住居専用地域 20m+
勾配1.25
第一種住居地域
近隣商業地域 勾配1.5 31m+
勾配2.5
商業地域
用途地域の指定のない区域 勾配1.25 20m+勾配1.25

3)日影規制

日影規制とは住居系用途地域等内において中高層の建築物によって生じる日影を一定基準の下に規制することにより、その建築物の周辺の一定の日照、あわせて通風、採光等を確保し、良好な住環境を保つことを目的としています。(建築基準法第56条の2)日影規制の対象区域は日影規制の対象となっている区域や制限を受ける建築物は以下の表のとおりです。
 

用途地域名 制限を受ける建築物 日影を測定する測定面 法別表
第4(に)欄
敷地境界線から
5m超
10m以内
10m超
第一種低層住居
専用地域
軒高>7m
または
地上階数≧3階
1.5m (1) 3時間 2時間
第二種低層住居
専用地域
第一種中高層住居
専用地域
建物の高さ>10m 4m (2) 4時間 2.5時間
第一種住居地域
近隣商業地域
(2) 5時間 3時間
用途地域の指定
のない区域 (※)
(2) 4時間 2.5時間
商業地域


※用途地域の指定のない区域については、自然公園法特別地域の場合、規制を受けません。

4)特別用途地区

特別用途地区は、用途地域内のある一定の地区において、その地区の特性にふさわしい土地利用の増進、環境の保護等の特別の目的の実現を図るため、用途地域を補完して定める地区です。箱根町では、「観光地区」と「特別工業地区」を定めています。
 

第1種
観光地区
第一種低層住居
専用地域の全域
規制 専用住宅(一戸建て及び2戸以下の長屋)または別荘管理事務所を兼ねる併用住宅(住宅部分が2分の1でかつ事務所部分が50平米以内)以外は建てられない
第2種
観光地区
第二種低層及び
第一種中高層住居
専用地域の一部
緩和 旅館・ホテルが建てられる
第3種
観光地区
第一種住居地域
の一部
緩和 旅館・ホテルでその用途に供する部分(居住部分は除く)の延べ面積が3000平米を超えるものと旅館・ホテルで料理店(建築基準法別表第2(ち)項第二号に掲げるもの)を兼ねるものが建てられる
特別工業地区 第一種住居地域
の一部
緩和 箱根細工を営む工場で原動機を使用する作業場の床面積を150平米まで緩和する
箱根細工を製造するための木材の引割り、もしくはかんな削り等で原動機の出力の合計を20キロワットまで緩和する


詳細については、関連リンク(箱根町都市計画特別用途地区建築条例)をご覧ください。

4. その他

1)自然公園法

箱根町は、ほぼ全域が富士箱根伊豆国立公園の区域内にあり自然公園法の規制を受けます。詳しくは、関連リンクをご覧ください。また自然公園法についての区域等については、所管の環境省箱根自然環境事務所に確認をお願いいします。

2)用途地域の指定のない区域の開発等について

箱根町土地利用の調整に関する指導要綱

用途地域の指定のない区域の開発については、開発区域の面積が1,000平米以上1ヘクタール未満(主として建築物の建築を目的とする開発行為については、3,000平米未満)の場合は、箱根町土地利用の調整に関する指導要綱の対象となります。なお、墓地埋葬等に関する法律の対象となる開発行為及びペット霊園に係る開発行為は、開発区域面積に関わらず箱根町土地利用の調整に関する指導要綱の対象となります。
箱根町土地利用の調整に関する指導要綱については、関連リンクをご覧ください。

神奈川県土地利用調整条例

同じく、用途地域の指定のない区域の開発について、開発区域の面積が1ヘクタール以上(主として建築物の建築を目的とする開発行為の場合は3,000平米以上)の場合は、原則として神奈川県土地利用調整条例の対象となります。
神奈川県土地利用調整条例については、関連リンクをご覧ください。
 

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